대출 6억 한도 옥죄자 서울 아파트 매매 ‘뚝’

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작성자 이길중 작성일25-07-02 14:10 조회20회 댓글0건

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지난 28일부터 정부의 가계부채 관리방안에 따라 강력한 주택담보대출 규제가 전격 시행되면서 최근 매매가격이 급등하던 서울 마포·성동구 등의 아파트 거래가 주춤하는 분위기다. 대출 규제로 급한 불 끄기에 나선 정부는 주택 공급을 포함한 종합대책도 내놓을 것으로 예상된다.
서울 선호 지역 공인중개사들은 29일 ‘수도권 최대 6억원’ 대출 규제에 “거래가 얼어붙었다”고 입을 모았다. 주택 가격이나 차주 소득에 관계없이 주담대 한도가 6억원으로 축소돼 집을 팔려던 쪽과 사려던 쪽 모두 계획 수정이 불가피해졌기 때문이다.
마포구의 공인중개사 A씨는 이날 기자에게 “(정책 발표 후) 확실히 매수세가 쑥 들어가고 다수의 거래가 보류됐다”며 “집을 팔아 다른 아파트를 살 계획으로 내놓은 분들이 6억원 이상의 대출이 필요하다 보니 매도 자체를 포기하고 있다”고 전했다.
성동구 공인중개사 B씨는 “최근 매수세가 워낙 강했는데 (이번 대책 발표로) 일부 수요는 떨어져 나갈 것 같다”며 “특히 대형 평형을 보러 오기로 한 손님들이 ‘대출부터 확인하고 오겠다’며 임장을 미뤘다”고 말했다.
다만 B씨는 “소형·중형 평수를 문의하는 손님들은 대출 규제 발표 후에도 그대로 집을 보러 왔다”며 “매물이 워낙 귀하고 집을 팔겠다는 사람이 없기 때문에 단기적으론 매수세가 약간 주춤하다가 8~9월쯤엔 다시 수요가 붙을 것”이라고 예상했다.
전날부터 수도권에서는 전세를 끼고 아파트를 사는 ‘갭 매수’도 사실상 금지됐다.
정부가 수도권과 규제지역에서 주담대를 받은 경우 실거주 의무를 부과해 ‘6개월 이내’ 입주하지 않으면 대출을 유지할 수 없게 됐기 때문이다.
지난주 아파트값이 역대급 주간 상승률을 기록한 마포구와 성동구는 현재 평균 아파트 시세가 각각 14억9000만원, 16억4000만원 선이다.
“재건축 아파트 영끌 포기”…실수요자, 노원·도봉·강북 몰릴 듯
이번 규제로 대출 가능액이 이전보다 4억~5억원 이상 줄어 앞으로 대출 최고액 6억원을 제외하면 평균 9억~10억원의 현금이 있어야 아파트를 살 수 있게 됐다.
부동산R114는 이날 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 서울 25개구 가운데 17개구 아파트의 주택담보대출액이 이번 규제 영향으로 종전보다 줄어들 것이라고 내다봤다. 가구 수로는 서울 시내 아파트의 74%(임대아파트 제외)에 해당하는 127만6257가구가 규제 영향권에 든다는 분석이다.
이에 따라 서울 고가 주택 중심의 아파트 가격 급등세는 일단 한풀 꺾일 것이라는 전망이 우세하다. 평균 시세가 30억원을 웃도는 서초구와 강남구는 아파트를 살 때 기존에는 평균 15억원 이상 대출이 가능했지만 앞으론 6억원까지만 가능해 25억원 이상 현금이 있어야 한다.
서초구 잠원동의 공인중개사 C씨는 “대출을 최대로 끌어와 재건축 아파트를 살 계획을 세우던 고객들은 거의 매수를 포기하고 있다”며 “앞으로 두어 달은 조용할 것으로 본다”고 말했다.
노원·도봉·강북구 등 아파트 평균 시세가 6억~8억원으로, 주택담보인정비율(LTV) 70%를 적용해도 대출액이 대부분 6억원을 넘지 않는다. 이에 주택 자금이 부족한 2030의 실거주 수요가 이들 지역에 몰릴 거라는 예측도 나온다.
국정기획위원회가 기획재정부를 ‘기획예산처’와 ‘재정경제부’로 분리하는 방안을 사실상 확정한 배경에는 예산·세제·경제정책·공공기관 평가 등 막대한 권한이 한 곳에 집중되면 안 된다는 문제의식이 깔려 있다. 다만 역대 정부에서도 기재부 통합과 분리를 놓고 논란이 반복됐던 만큼 중요한 건 운용의 묘를 살리는 데 있다는 지적이 나온다.
이재명 대통령은 대선후보 시절인 지난 4월 “기재부가 정부 부처의 왕 노릇을 한다”며 조직 개편 필요성을 언급했다. 여당 내에는 예산편성권을 쥔 기재부가 국회 등 ‘선출된 권력’의 통제를 벗어난다는 공감대가 있다. 실제로 기재부는 지난해 국회 심의를 거치지 않고 세수결손에 ‘기금 돌려막기’ 등 임의로 대응해 논란이 된 바 있다.
국정기획위는 우선 기재부 예산실을 ‘예산처’로 독립시켜 국무총리실의 소속으로 두기로 가닥을 잡았다. 예산처를 대통령실에 두자는 의견도 있었으나 대통령실이 특정 부처를 관할하는 것은 맞지 않는다고 판단, 총리실 산하로 했다. 대통령실은 대통령을 보좌하는 임의 조직이지만, 국무총리실은 정부조직법상 행정기관이다.
재경부의 금융정책 기능은 일원화한다. 금융위원회가 담당하던 ‘국내 금융정책’을 떼어내 재경부가 국내·국제 금융정책을 총괄하도록 했다. 여권은 재경부가 예산 편성보다는 경제정책을 짜는 데 집중해야 한다고 보고 있다.
국정기획위는 기재부 산하 공공기관운영위원회(공운위)의 독립성 확보 방안도 검토 중이다. 공공기관 평가에 대한 기재부의 영향력을 줄이자는 맥락이다. 조승래 국정기획위 대변인은 이날 브리핑에서 “공운위 문제도 기재부 개편과 함께 검토할 수밖에 없다”고 말했다. 공운위는 기재부 장관이 당연직 위원장을 맡으면서 공공기관 경영 평가를 통해 실질적으로 공공기관을 통제해왔다. 공공기관 경영 평가 권한을 분산하면 기재부의 영향력도 줄어들 가능성이 높다.
다만 이번 방안은 아직 초안 단계다. 대통령실 검토와 여야 합의 절차 등이 남았다. 국민의힘에서 정책의 효율성을 이유로 기재부 ‘쪼개기’에 반대하고 있어 향후 국회 통과 과정에서도 진통이 예상된다. 기재부 출신인 송언석 국민의힘 비상대책위원장은 지난 4월 “기재부를 인위적으로 분리하는 것은 세제, 재정, 경제 정책 간 유기적 연계를 파괴하고 행정 비효율과 정책 혼선을 초래할 것”이라고 반대했다.
기재부의 통합과 분리는 과거 정부에서도 반복한 만큼 조직개편 방향이 정해졌다면 어떻게 운용할지가 더 중요하다는 지적이 나온다. 2008년 이명박 정부 출범 이후 재경부와 예산처를 합친 지금의 ‘공룡 기재부’ 체제를 갖춘 이후 문재인 정부 때도 분리 논의가 있었으나 최종 조직개편안에선 빠졌다.
한 기재부 관계자는 “예를 들어 예산실과 세제실 간 갈등이 있을 때 지금은 부총리 겸 기재부 장관이 갈등을 조정했지만, 기재부가 둘로 나눠지면 대통령실이 직접 조정해야 한다”며 “경제 정책에 대한 대통령실의 책임 부담도 커질 수 있다”고 말했다.
다른 기재부 관계자는 “이미 이 방법 저 방법 다 해봤다”며 “조직 개편보다 중요한 건 정책결정권자가 어떻게 기재부를 운영하는가 여부”라고 말했다.
전남도가 645억원을 들여 건립 예정인 전남도기록원의 기본계획수립 과정에서 자격미달 업체를 통해 연구용역을 실시한 것으로 확인됐다. 전남도는 해당 사실을 알고도 용역계약 해지 등 절차를 밟지않고 계약금액 일부를 줄여 용역을 강행한 사실도 드러났다.
1일 경향신문 취재를 종합하면 전남도는 2023년 2월~3월 ‘기록원 건립 기본계획 수립 연구용역’을 공고한 뒤, A사와 약 7200만원 규모의 계약을 체결했다. 용역의 주요 목적은 기록원 건립에 필요한 제반 사항과 적정 부지를 도출하는 것이었다. 계약 기간은 2023년 11월 25일까지였다.
계약 종료를 보름 앞둔 11월 초, 전남도는 A사가 제안서에 명시된 자격 요건을 충족하지 않은 채 용역을 진행하고 있다는 사실을 확인했다. 공고 당시 연구원 자격은 ‘기록관리학 석사 이상, 관련 경력 5년 이상’ 등으로 제한됐는데, A업체는 연구원의 경력 등을 속여 용역을 수주한 것이다.
지방계약법에 따르면 입찰과정에서 업체가 제안서를 부정한 방법으로 제출했거나 허위 사실이 확인된 경우 해당 계약은 즉시 해지할 수 있다. 해당 업체에 대해 계약 참가 자격을 박탈하고 재정·행정상 책임을 물을 수도 있게 규정돼있다.
전남도는 용역 계약 해지 등 조치를 취하지 않았다. 대신 법무법인에 자문을 의뢰했다. 자문에서 행정안전부령 등을 근거로 ‘목적 달성이 곤란하거나 손해가 발생할 경우 재량권을 행사할 수 있다’는 결과가 나오자 전남도는 A사와의 계약금을 5400만원으로 감액하는 선에서 조치를 마무리했다.
김경은 법무법인 인의로 대표변호사는 “상위법에서 허용한 해지 권한을 적용하지 않고, 시행령보다 하위 규정인 행정지침을 근거로 조치를 취한 것은 해당 업체에 사실상 면죄부를 준 것으로 해석될 여지가 있다”고 말했다.
A사의 최종 용역 보고서는 2024년 7월에 제출됐다. 명시된 용역 종료일도 지켜지지 않은 것이다. 해당 용역 결과를 놓고서도 논란이 이어지는 중이다. 용역을 근거로 도기록원 건립 부지로 선정된 전남도립대학교 장흥캠퍼스가 내부 전문가 자문위원회에서는 최하위권으로 평가(경향신문 6월27일자 보도)된 사실이 드러났기 때문이다.
기우식 광주시민단체협의회 사무처장은 “미리 결말을 정해 놓고 진행한 용역이 아닌가 의심된다”며 “불공정한 행위가 반복되면 행정에 대한 불신은 걷잡을 수 없이 커질 수밖에 없다”고 밝혔다. 전남도 관계자는 “당시 용역이 6개월가량 진행된데다 90% 이상 마무리된 상태여서 어떻게든 연내 마무리 짓기 위해 감액조치를 한 것으로 알고있다”고 해명했다.