스트레스DSR 3단계로 더 좁아진 ‘대출문’…‘빚내서 집사지 마라’ 부동산 매수 심리 차단 예상

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작성자 이길중 작성일25-07-02 21:48 조회21회 댓글0건

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수도권 주택담보대출에 1.5% 가산금리를 적용하는 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 1일부터 본격 시행됐다. 이번 조치는 금융당국이 지난 27일 발표한 ‘가계부채 관리 강화 방안’과 맞물려 부동산으로 흘러가는 ‘돈줄’을 더욱 조일 전망이다. 급격하게 확산하던 부동산 매수 심리도 일단은 차단될 것으로 예상된다.
이날 스트레스 DSR 3단계 시행으로 가장 큰 변화는 DSR 계산시 가산금리가 늘어난다는 점이다. 수도권 주택을 구입하는 경우, 기존에는 대출금리에 1.2%포인트의 가산금리를 붙였으나 3단계에선 1.5%포인트를 가산한다. 1.5%포인트의 가산금리는 수도권에만 적용된다. 지방 주담대에는 6개월간 한시적으로 0.75%포인트 금리만 반영된다.
이렇게 되면 실제 대출 금리가 오르는 건 아니지만 계산상 대출 원리금이 실제보다 늘어나 상환 능력이 보수적으로 평가된다. 대출 한도가 줄어드는 결과를 가져오는 셈이다.
예를 들어 연소득 5000만원인 차주가 수도권에서 대출금리 4.2%, 30년 만기 원리금균등상환을 조건으로 변동형 대출을 받는다고 가정했을 때, 대출한도는 기존 3억원에서 2억9000만원으로 1000만원(약 3%) 줄어드는 것으로 계산됐다. 연소득 1억원일 경우에는 같은 조건에서 대출한도가 5억9000만원에서 5억7000만원으로 감소했다.
스트레스DSR의 3단계 시행으로 대출 한도가 줄어드는 데다 지난 27일 정부가 내놓은 ‘가계부채 관리 강화 방안’과 맞물리면서 부동산 매수 심리 확산을 차단하는 데 큰 역할을 할 것으로 전망된다.
이미 부동산 시장에선 급격히 오르던 매도 호가가 주춤하는 동시에 단순 매수 문의도 급격히 줄어드는 양상이 나타나고 있다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 한도가 줄어든 것 외에도, 2금융권 대출과 사실상 모든 가계대출이 규제 대상이 됐다는 점에서 스트레스 DSR 3단계 시행은 강력한 효과를 낼 것”이라며 “대출만 받아 집을 살 수 없다는 분명한 메시지인 만큼 매수세가 한풀 꺾이는 데 한 몫 할 것”이라고 말했다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장도 “DSR 3단계보다 더 강력한 6·27 대책이 지난주 발표돼 ‘집을 사기 위해 대출을 받기는 쉽지 않다’는 결론이 이미 나온 상황”이라며 “한강벨트 아파트 오름세는 주춤해질 것”이라고 말했다. 그는 다만 “시장 참여자들이 새 정부에서 부동산 관련 규제가 강화될 것을 예상하고 이미 발빠르게 대안을 모색하고 있는 만큼, ‘최대 6억원’ 규제 영향을 덜 받으면서도 신축 아파트 구매가 가능한 경기도 광명·광교 등지로 수요가 쏠릴 가능성이 있다”고도 덧붙였다.
금융당국은 잇따른 규제에도 부동산 시장 과열과 가계대출 증가세가 억제되지 않는다면 더 강력한 대책을 내놓을 방침이다.
권대영 금융위 사무처장은 가계부채 방안을 발표할 당시 “필요시 규제지역 LTV(주택담보대출비율) 추가 강화, 전세대출·정책대출 등으로 DSR 적용대상 확대, 거시건전성 규제 정비 등 준비된 조치들을 즉각 시행할 것”이라고 말했다.
한국행정연구원이 지난 3월 발표한 ‘2024년 사회통합 실태조사’에 따르면, 자신의 이념을 중도라고 밝힌 사람은 45.2%, 보수라고 답한 사람은 30.2%, 진보라고 답한 사람은 24.6%였다. 유별난 조사 결과는 아니다. 일반적인 여론조사에선 늘 중도가 가장 많은 비중을 차지한다. 2014년 한국갤럽 조사에서 보수는 25.0%, 진보는 22.2%인 반면 중도층 비율은 52.8%로 나타났다. 2015년 서울대 아시아연구소 조사에서 보수는 28.7%, 진보는 20.5%인 반면 중도층 비율은 47.4%였다. 2018년 한국행정연구원 조사에서 보수는 21.2%, 진보는 31.4%인 반면 중도층 비율은 47.4%였다.
이 수치만 놓고 보자면 중도의 목소리가 가장 강하고 영향력도 가장 클 것 같지만, 현실은 전혀 그렇지 못하다. 오히려 정반대로 중도를 폄하하거나 모욕하는 말들이 난무한다. 왜 그럴까? 중도는 선거가 임박하면 크게 줄어드는 경향을 보이기 때문이다. 중도를 표방한 정당이나 후보는 없거나 매우 약하다. 그래서 유권자들은 어쩔 수 없이 보수와 진보를 표방하는 두 거대 정당의 세력권 소용돌이로 휘말려 들어간다. 거대 양당의 지지도가 비슷할 때 소수일망정 마지막 승부를 결정짓는 게 중도라는 점에서 일순간 대접을 받는 것처럼 보이지만, 대접 시늉을 하는 정당이나 후보는 돌아서선 중도를 향해 ‘기회주의’라고 비웃는다.
윤석열은 ‘자폭’을 함으로써 대통령직을 잃은 전 대통령이 되었지만, 자폭은 윤석열만 한 게 아니다. 국민의힘 대선 후보였던 김문수도 자폭 노선을 따랐다. “계엄은 고도의 통치 행위”라는 주장을 하며 윤석열 탄핵 반대에 앞장선 윤상현을 공동선거대책위원장에 임명한 김문수의 정신 상태를 어떻게 이해해야 하는가? 국민의힘은 윤석열과의 관계를 단절하지 않은 채 윤석열을 껴안거나 아니면 비판은 하지 않는 엉거주춤한 자세로 대선에 임하겠다는 후보를 선택했으니, 이걸 도대체 어떻게 설명해야 한단 말인가?
6·3 대선일 닷새 전인 5월29일 중앙일보 기자가 대구 동성로 사전투표장에서 투표하고 나온 시민들을 두루 만났는데 “뜻밖에 지지 후보가 바뀌었다는 시민들이 적지 않았다”고 했다. 한 유권자의 말을 들어보자. “둘 다 비등비등했는데 김문수 후보가 진짜 우리가 잘못했다고 얘기하셨으면 그쪽으로 갔을 거다. 당도 우리가 잘못했다, 바꾸겠다 했으면 앞으로 잘하겠지 하고 찍어주겠는데 안 그랬다. 저희 어머니도 여든이 넘으셨는데 옛날부터 쭉 (보수 후보) 찍으시다가 이번에는 아예 말씀을 안 하신다.”(이○○·56)
양당제, 한국정치에 채워진 족쇄
동아일보 논설위원 이진영은 6월11일 “‘멍청한 당’ 국민의힘”이라는 제목의 칼럼을 썼다. 국민의힘은 얼마나 멍청했던가? 이진영은 “윤 전 대통령의 파면으로 치러지는 선거라는 특수성, 대선은 중원 싸움이라는 경험칙을 더하면 윤과 멀고 중도에 가까운 후보를 내세우는 건 승리를 위한 최소한의 조건이었다. 그런데 윤과 가장 가깝고 중도에서 가장 먼 후보를 뽑았다”며 다음과 같이 말했다.
“후보 바꿔치기하려고 벌인 소동은 그 불의함과 무능함이 실패 확률 제로라는 친위 쿠데타에도 실패한 옛 1호 당원의 그것과 닮았다. 이길 생각으로 그랬다면 참으로 멍청한 당이다. (…) 친윤계 의원들은 ‘대선 패배의 책임을 지고 사퇴하라’며 개혁하자는 젊은 비대위원장을 몰아세우고 있다. 윤의 폭정과 계엄을 싸고돌다 나라를 진창에 빠뜨리고 3년 만에 정권을 내준 ‘폐족’ 친윤이 무슨 낯으로 나서서 목소리를 높이나.”
그럼에도 문제의 핵심은 국민의힘의 ‘멍청함’이 아니다. 멍청함을 해결하는 방법은 간단하다. 표를 주지 않으면 된다. 영원히 사라지게 만들면 된다. 그런데 구조적으로 그럴 수가 없게 돼 있다. 김문수는 41.15%의 득표율로 1439만5639표나 얻었다! 이 정도면 선전(善戰)한 것이라며 자화자찬하는 이들도 적지 않았다고 하니, 이렇다 할 변화를 기대하는 건 사실상 불가능하다.
왜 그렇게 됐을까? 그게 바로 그간 거대 양당 구조로 먹고 살아온 기득권의 힘이다. 칼럼니스트 이대근은 5월27일 경향신문에 쓴 “우리가 선거에서 놓치고 있는 것”이라는 제목의 칼럼에서 “다당제는 정당 간 경쟁과 협력을 촉진하면서 강력한 권력 분산 효과를 낸다”며 “한국이 다당제를 했다면, 내란 책임이 있는 국민의힘은 제3, 4당으로 전락하고, 그사이 진보정당이 유력 정당으로 발돋움할 기회를 잡을 수 있었을 것이다”라고 했다. 그런데 새로운 유력 정당의 등장 이전에 멍청한 당에 정당한 응징을 내릴 수 있다는 점이 중요하다. 그것만으로도 현명한 당을 원하는 유권자들이 느낄 정치 효능감은 매우 클 것이다.
멀쩡한 정당이 멍청해지는 것도 사실 따지고 보면 다른 대안을 말살하거나 극도로 협소하게 만드는 양당제 때문이다. 이대근의 말을 더 들어보자. “양당제는 다른 이념·비전을 가진 제3당의 등장을 막으면서 의제를 통제하고 대안을 제한한다. 이 때문에 국민의힘은 내란 세력과 단절하기는커녕 그들과 한몸이 되어 선거를 치르는 용기를 낼 수 있었다. 이재명이 집권해도 제1야당으로서 반대를 독점할 특권을 누릴 수 있다. 국민의힘이 자기 혁신에 목숨 걸 이유가 없는 것이다. 양당제는 한국 정치에 채워진 족쇄다.”
분권형 개헌과 선거제 개편에 기대를 거는 사람들이 많다. 부디 그 기대가 배신당하지 않기를 빈다. 하지만 제도적 변화와 더불어 정치적 문화·의식 자체를 바꾸려는 노력도 꼭 필요하다. 앞서 소개한, 다당제에 친화적인 중도의 실패에 대해 생각해보자. 거대 양당만 탓할 일은 아니다. 중도 노선을 외쳤던 사람들에게도 전략적 오류가 있었다. 그간 중도를 표방한 이들은 선거 때만 잠시 목소리를 냈다가 실망스러운 결과를 받아들곤 긴 침묵으로 빠져들었다가 다시 선거 때에 나타나는 패턴을 반복했다.
‘시민운동 모델’ 고려해볼 만
물론 그건 얼마든지 이해할 수 있는 일이긴 하다. 선거 때에만 자신들을 알릴 수 있는 장이 서니 모든 면에서 열악한 중도 정치 세력으로선 그럴 수밖에 없었을 게다. 그런데 그런 패턴이 굳어지면서 유권자들이 중도를 기회주의로 오해하는 문제를 낳고 있다. 중도가 그런 문제를 극복하고, 선거 시즌을 넘어 지속적인 영향력을 행사하려면 어떻게 해야 할까? 무엇보다도, 선거 때에 큰 걸 이루려는 ‘한방 유혹’이 중도를 죽인다는 걸 인정하면서 획기적으로 새로운 모델을 찾아 나서려는 시도가 필요하다. 그 어떤 새로운 모델이 가능할까? 사적인 자리에선 많이 거론되지만, 공개적으론 거의 언급되지 않는, 시민운동 모델을 원용하는 방법에 대해 생각해보자.
이 모델은 중도 정치 세력이 시민운동을 겸하면서 유권자들로부터 지명도와 신뢰를 얻어나가는 방식이다. 이 모델은 평소 지속 가능한 활동력을 보여줌으로써 유능한 인재들을 끌어모아 선거 때에 정당 조직으로 쉽게 전환할 수 있다는 장점이 있다. 반면 당장 제기될 수 있는 반론은 “그건 시민운동에 대한 모욕”이라는 주장이다. 이 주장은 일견 타당해 보이지만 위선적이다. 이미 시민운동단체는 충분히 정치적이거니와 정파적인 집단으로서 정관계 진출의 주요 통로 중 하나로 활용돼왔기 때문이다.
시민운동단체의 이런 이중성에 대해선 그간 많은 비판이 제기돼왔지만 달라진 건 없다. 이젠 그러려니 한다. 그렇지 않다면 그런 비판적 시각에도 불구하고 교수, 언론인, 법조인 등이 시민운동과 관련된 사회자본을 통해 정관계에 대규모로 진출하는 관행이 지난 수십년간 지속돼온 것을 설명할 수 없다. 이런 위선과 기만이 비판받아야지, 왜 정직하게 “언젠가는 정당으로 전환할 시민운동단체”라고 밝히는 게 문제가 된단 말인가?
그간 정파적 시민운동단체는 거의 대부분 거대 정당들처럼 진보 아니면 보수였다. 중도는 없거나 매우 드물었다. 이제 중도는 선거 때만 나타나서 갑자기 정당과 같은 정치조직을 만들어 표를 얻어보려는 ‘한방 유혹’을 떨쳐버리고, 기존 거대 양당체제를 깨겠다는 확실한 비전과 구체적인 방법을 제시하면서 평소 실력으로 승부를 보아야 한다. 그래야 유권자들을 향해 “당신들에게 다른 대안이 있어?”라는 식의 암묵적 협박을 하면서 퇴행을 일삼는 오만방자한 거대 정당에 철퇴를 내릴 수 있다.
대안이 없어 당했던 인질 노릇, 이젠 그만둘 때가 되었다.
전남도가 645억원을 들여 건립 예정인 전남도기록원의 기본계획수립 과정에서 자격미달 업체를 통해 연구용역을 실시한 것으로 확인됐다. 전남도는 해당 사실을 알고도 용역계약 해지 등 절차를 밟지않고 계약금액 일부를 줄여 용역을 강행한 사실도 드러났다.
1일 경향신문 취재를 종합하면 전남도는 2023년 2월~3월 ‘기록원 건립 기본계획 수립 연구용역’을 공고한 뒤, A사와 약 7200만원 규모의 계약을 체결했다. 용역의 주요 목적은 기록원 건립에 필요한 제반 사항과 적정 부지를 도출하는 것이었다. 계약 기간은 2023년 11월 25일까지였다.
계약 종료를 보름 앞둔 11월 초, 전남도는 A사가 제안서에 명시된 자격 요건을 충족하지 않은 채 용역을 진행하고 있다는 사실을 확인했다. 공고 당시 연구원 자격은 ‘기록관리학 석사 이상, 관련 경력 5년 이상’ 등으로 제한됐는데, A업체는 연구원의 경력 등을 속여 용역을 수주한 것이다.
지방계약법에 따르면 입찰과정에서 업체가 제안서를 부정한 방법으로 제출했거나 허위 사실이 확인된 경우 해당 계약은 즉시 해지할 수 있다. 해당 업체에 대해 계약 참가 자격을 박탈하고 재정·행정상 책임을 물을 수도 있게 규정돼있다.
전남도는 용역 계약 해지 등 조치를 취하지 않았다. 대신 법무법인에 자문을 의뢰했다. 자문에서 행정안전부령 등을 근거로 ‘목적 달성이 곤란하거나 손해가 발생할 경우 재량권을 행사할 수 있다’는 결과가 나오자 전남도는 A사와의 계약금을 5400만원으로 감액하는 선에서 조치를 마무리했다.
김경은 법무법인 인의로 대표변호사는 “상위법에서 허용한 해지 권한을 적용하지 않고, 시행령보다 하위 규정인 행정지침을 근거로 조치를 취한 것은 해당 업체에 사실상 면죄부를 준 것으로 해석될 여지가 있다”고 말했다.
A사의 최종 용역 보고서는 2024년 7월에 제출됐다. 명시된 용역 종료일도 지켜지지 않은 것이다. 해당 용역 결과를 놓고서도 논란이 이어지는 중이다. 용역을 근거로 도기록원 건립 부지로 선정된 전남도립대학교 장흥캠퍼스가 내부 전문가 자문위원회에서는 최하위권으로 평가(경향신문 6월27일자 보도)된 사실이 드러났기 때문이다.
기우식 광주시민단체협의회 사무처장은 “미리 결말을 정해 놓고 진행한 용역이 아닌가 의심된다”며 “불공정한 행위가 반복되면 행정에 대한 불신은 걷잡을 수 없이 커질 수밖에 없다”고 밝혔다. 전남도 관계자는 “당시 용역이 6개월가량 진행된데다 90% 이상 마무리된 상태여서 어떻게든 연내 마무리 짓기 위해 감액조치를 한 것으로 알고있다”고 해명했다.
30일 국토교통부에 따르면 정부는 신생아 대출의 소득 요건을 현행 부부합산 2억원에서 더 상향하지 않기로 결정했다. 앞서 윤석열 정부는 지난해 6월 ‘저출산 추세 반전을 위한 대책’을 발표하면서 신생아 대출을 받을 수 있는 부부합산 소득 요건을 올해부터 2억5000만원으로 대폭 늘리겠다고 밝혔다.
하지만 과도한 정책대출이 집값 상승을 부추기고 있다는 지적이 나오면서 정부가 부담을 느낀 것으로 보인다. 또 소득 요건 완화 등으로 수혜 대상이 많아지면서 재원인 주택도시기금이 빠르게 고갈되고 있는 것도 배경으로 꼽힌다.
신생아 특례대출은 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산·입양한 무주택 가구, 대환대출의 경우 1주택 가구까지 연 1%대 저리로 최대 5억원까지 주택 구입자금을 대출해주는 제도로, 지난해 1월 도입됐다. 전용면적 85㎡, 9억원 이하 주택이 대상이다.
도입 당시만 해도 부부합산 연 소득 1억3000만원까지만 해당 대출을 받을 수 있었다. 그러나 출시 5개월도 채 되기 전에 2억원, 2억5000만원으로 소득 기준이 두 차례 완화됐다. 지난해 12월부터 연 소득 요건을 2억원으로 올리자 신생아 대출 신청 액수(구입자금·전세자금 포함)가 월 1조원으로 훌쩍 뛰었다.
정부는 정책대출도 집값 상승에 영향을 준다는 지적에 지난 28일부터 신생아 특례 디딤돌대출 한도를 5억원에서 4억원으로 1억원 축소했고, 버팀목대출도 3억원에서 2억4000만원으로 한도를 줄였다.
미국 관세와 제조업 부진 등의 여파로 5월 생산이 2개월 연속 줄었다. 투자도 석 달째 감소했고, 소비도 석 달째 반등하지 못하고 있다. 지난달 1차 추가경정예산 집행에도 대외 불확실성에 경기가 좀처럼 살아나지 못하고 있는 모양새다. 정부는 2차 추경을 신속 집행해 대응에 나설 계획이다.
통계청이 30일 발표한 5월 산업활동동향을 보면 전산업 생산지수(계절조정·농림어업 제외)는 112.5(2020년=100)로 전월대비 1.1% 감소했다. 지난 4월(-0.8%)에 이어 2개월 연속 감소세다. 지난 1월(-1.6%) 이후 감소 폭도 제일 크다. 제조업 생산(-3%)이 감소하면서 광공업 분야에서 생산이 한 달 전보다 2.9% 줄어든 영향이다.
특히 자동차와 건설업 분야 부진으로 금속 가공분야 생산이 전월대비 6.9% 줄었다. 미국 관세정책의 여파로 자동차(-2%) 분야 생산도 2개월째 감소세를 보였다. 제조업 평균 공장 가동률은 4월부터 2개월 연속 하락했다.
정보통신(-3.6%), 운수·창고(-2.4%) 분야에서 생산이 감소하면서 서비스업 생산도 전월대비 0.1% 줄었다. 서비스업 생산 역시 2개월째 줄고 있다.
투자 지표는 더욱 악화됐다. 설비투자는 전월대비 4.7% 급감했다. 반도체제조용기계 등 기계류가 전월보다 6.9% 줄어든 여파다. 설비투자는 지난 3월부터 3개월 연속 감소세를 보이고 있다. 설비투자가 3개월 째 줄어든 것은 2023년 5월 이후 약 2년 만이다.
건설 실적을 보여주는 건설기성도 건축(-4.6%)과 토목(-2.0%) 분야에서 모두 실적이 줄면서 전월대비 3.9% 감소했다. 1년 전보다는 공사 실적이 20.8% 줄었다. 정부의 부양책에도 건설업 부진이 나아지지 않고 있다는 뜻이다.
소비 지표도 부진했다. 소매판매는 전월 대비 보합세를 기록했다. 3월(-1.0%)·4월(-0.9%)보다 감소폭은 줄었지만 플러스 전환에는 실패했다. 컴퓨터, 자동차 등 내구재(1.2%)와 의복 등 준내구재(0.7%)에서 소비가 늘었지만 화장품 등 비내구재(-0.7%)에서 소비가 줄어든 영향이다. 1년 전과 비교해서는 소매판매가 0.2% 줄었다.
경기 흐름을 보여주는 동행 순환변동치도 0.4포인트 하락했다. 전망을 나타내는 선행 순환변동치도 0.1포인트 하락했다. 지난 5월부터 추경 집행에 나섰지만 경기 심리가 여전히 위축돼 있다는 뜻이다.
정부는 1차 추경의 효과가 시차를 두고 나타날 수 있다는 입장이다. 최창윤 통계청 서비스업동향 과장앙은 “공공행정이나 건설업, 제조업 등 분야에서 시차를 두고 1차 추경 효과가 나타날 수 있다”고 말했다.
정부는 경기 반등을 위해 2차 추경 예산 집행을 신속 추진키로 했다. 기획재정부 관계자는 “미국 관세정책 등으로 대외 불확실성이 워낙 크니까 투자에 과감하기 나서기가 어려운 점들이 있을 것 같다”면서 “내수 활성화 및 민생 안정을 위한 추경을 신속 추진하겠다”고 말했다.