[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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작성자 이길중 작성일25-07-03 00:09 조회19회 댓글0건

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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
사우디아라비아 알힐랄 선수들이 1일 미국 플로리다주 올랜도의 캠핑 월드 스타디움에서 열린 2025 FIFA 클럽월드컵 16강전에서 우승후보로 꼽힌 잉글랜드 강호 맨체스터 시티를 연장 끝에 4-3으로 꺾은 뒤 기뻐하고 있다. 알힐랄은 이번 대회에 참가한 아시아 클럽 중 유일하게 8강에 진출했다.
<올랜도 | EPA연합뉴스>
■ 영화 ■ 변산(OCN 오후 3시10분) = 학수는 각종 아르바이트로 생활비를 벌며 힙합 오디션에 6년째 참가하고 있는 무명 래퍼다. 또 한 번 예선 탈락한 학수는 아버지가 입원했다는 연락에 잊고 싶은 고향 변산으로 향한다. 어릴 적 자신을 짝사랑했던 선미, 자신이 짝사랑했던 미경, 서먹한 아버지 등을 만나며 학수는 자신의 ‘흑역사’를 마주한다. 부끄럽지만 빛나는 청춘의 흑역사 정면돌파가 시작된다.
■ 예능 ■ 유 퀴즈 온 더 블럭(tvN 오후 8시40분) = 300회 특집을 맞아 가수 이효리, 뮤지컬 작가 박천휴, 배우 스칼릿 조핸슨과 시청자 사이에서 ‘레전드 게스트’로 꼽히는 ‘사넬미용실’ 어르신들이 2주에 걸쳐 방송에 출연한다. 이날 방송에서 이효리는 시원시원한 입담으로 MC 유재석과의 일화를 이야기한다. 토니상 6관왕의 쾌거를 이룬 박천휴는 뮤지컬 <어쩌면 해피엔딩>에 바친 열정과 노력을 말한다.
북한이 “북한과 갈등을 해결할 것”이라는 최근 도널드 트럼프 미국 대통령의 발언 이후 ‘자력갱생’을 재차 강조했다. 미국이 대북 적대시 정책을 가시적으로 완화하기 전에는 대화에 나서지 않겠다는 의미로 풀이된다. 북한은 러시아 무용단을 평양에 초청하는 등 러시아와 밀착은 강화하고 있다.
북한 노동당 기관지인 노동신문은 29일 ‘위대한 조선로동당의 성스러운 80년 혁명영도사를 긍지 높이 펼친다’는 제목의 기사에서 “적대세력들은 우리 스스로가 자력갱생의 길을 포기하도록 하기 위해 지난 10년여간 사상초유의 극악한 제재봉쇄책동에 매달렸다”며 “(북한은)자력갱생 기치를 순간도 내리운 적이 없었다”고 보도했다.
신문은 다른 기사에서도 “세계가 불안정과 혼란에 빠져들고 있는 것은 다른 나라들에 대한 미국과 서방나라들의 날강도적인 주권침해행위에 그 근원을 두고 있다”고 보도했다.
이런 입장은 지난 27일(현지시간) 트럼프 대통령의 대화 제스처 이후에 나왔다. 트럼프 대통령은 백악관에서 ‘김정은에게 서한을 보낸 것이 사실이냐’는 기자의 질문에 “나는 김정은(북한 국무위원장)과 좋은 관계를 유지해왔다”며 “앞으로 어떻게 될지 지켜보자”고 말했다. 그는 이어 “누군가는 잠재적인 갈등이 있다고 말하는데, 해결할 수 있을 것 같다”고 덧붙였다.
해당 발언은 트럼프 대통령이 미국 중재로 평화협정을 체결한 민주콩고와 르완다의 외무장관을 백악관에 초대한 행사에서 나왔다. 트럼프 대통령은 “나는 이 일(평화중재)을 좋아한다. 우리는 이를 수행할 능력이 있다”고 말했다. 자신에게 북핵 문제를 해결할 능력이 있다고 과시하려는 발언으로 풀이됐다.
홍민 통일연구원 선임연구위원은 “북한은 미국이 대북 적대시 정책을 공식적으로 변화된 것을 보여주지 않는 한 대화에 나서지 않겠다는 내부 기준을 설정한 것으로 보인다”며 “미국이 이란과 최종 핵 협상 전에 이란을 공습한 것을 본 북한 입장에선 ‘어설프게 대화에 나섰다가 공격의 명분만 줄 수 있다’고 생각할 것”이라고 말했다.
북한은 러시아와 밀착에는 속도를 내고 있다. 노동신문은 북·러 조약 체결 1주년을 맞아 “올가 류비모바 문화상을 단장으로 하는 러시아 연방 문화성 대표단”이 지난 28일 평양에 도착했다고 이날 보도했다.
러시아 M.E. 퍄트니츠키 명칭 국립아카데미민속합창단과 ‘그젤’ 모스크바 국립아카데미 무도극장 예술인들도 도착했다고 신문은 전했다. 주북러시아대사관은 텔레그램을 통해 “앞으로 며칠 동안 평양에서 열릴 콘서트와 강연 시리즈는 의심할 여지 없이 올해의 하이라이트가 될 것”이라고 밝혔다.
임을출 경남대 극동문제연구소 교수는 “북한은 당분간 북·러 동맹을 통해 제재 압박을 완화하고, 핵·미사일 능력을 고도화하는 데 집중하는 것이 최선이라고 인식할 가능성이 높다”며 “미국의 의도를 계속 탐색하면서 신중한 태도를 유지할 것”이라고 말했다.
부산 강서구 에코델타시티와 사상구 엄궁동을 잇는 엄궁대교 사업이 착공했다.
부산시는 30일 부산 사상구 엄궁유수지에서 엄궁대교 건설사업 기공식하고, 건설에 들어간다고 밝혔다.
엄궁대교 건설사업은 강서구 대저2동(에코델타시티)에서 사상구 엄궁동(승학터널)까지 연장 2.91㎞, 왕복 6∼8차로의 도로를 만드는 것이다.
공사에는 낙동강을 횡단하는 엄궁대교, 맥도교 2개 교량과 2개의 교차로 건설도 포함된다. 부산시는 기존 낙동강을 가로지르는 교량 정체를 해소할 목적으로 2014년부터 엄궁대교 건설을 추진해왔다.
2021년 12월 환경부 산하 낙동강유역환경청의 소규모 환경영향평가서 반려 이후 답보 상태였다. 그러나 엄궁대교 건설은 2024년 9월 소규모 환경영향평가를 완료하면서 행정절차를 이행했다.
부산시는 엄궁대교가 지역 균형발전, 에코델타시티 등 신성장 거점 연결을 강화하는 핵심 기반 시설이 될 것으로 기대하고 있다.
부산시는 2030년까지 엄궁대교를 완공하는 것을 목표로 하고 있다.