[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

페이지 정보

작성자 이길중 작성일25-07-03 10:16 조회71회 댓글0건

본문

새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
미국의 이란 핵시설 폭격으로 인해 북한의 ‘완전하고 검증 가능하며 불가역적인 비핵화’(CVID)는 사실상 물 건너갔다고 미국의 한반도 전문가가 30일(현지시간) 주장했다.
싱크탱크 전략국제문제연구소(CSIS)의 빅터 차 한국 석좌는 미국의 이란 공습이 북한·중국·러시아에 미친 영향을 주제로 열린 온라인 세미나에서 “북한은 이번 일을 통해 이란에 떨어진 14개의 벙커버스터가 북한에도 떨어지는 것을 막기 위해선 핵무기를 가져야 한다는 교훈을 얻었을 것”이라며 “북한은 자신들이 옳은 길(핵무장)을 추구했다는 견해를 재확인했을 것”이라고 평가했다.
다만 차 석좌는 이번 사태가 김정은 북한 국무위원장에게 “외교적 공간”을 열어줄 가능성이 있다고 내다봤다. 그는 “북한은 협상을 통해 벙커버스터가 북한에 떨어지지 않도록 할 것이고 미국은 북한의 대러시아 무기 제공 및 이란의 우라늄 농축 시설 재건 지원을 막기 위해 주력할 것”이라고 말했다.
북한의 완전한 비핵화를 목표로 한 대화는 사실상 불가능해졌지만 북·미가 서로의 이익을 위해 대화에 나설 이유가 커질 수 있다는 분석이다.
그러면서 차 석좌는 오는 10월 말 한국에서 열리는 아시아태평양경제협력체(APEC) 정상회의를 계기로 도널드 트럼프 미국 대통령이 방한할 경우 그가 판문점에서 다시 김 위원장과 만나려 할 가능성에 주목했다. 차 석좌는 “트럼프 대통령이 북한의 친구를 좋아하는 건 잘 알려진 사실”이라면서 “그는 10월 말 한국에 갈 것이고 거기서 무슨 일이 일어날지는 아무도 모른다”고 말했다.
한편 차 석좌는 러시아·우크라이나 전쟁으로 북·러가 밀착한 상황이 한반도뿐 아니라 중동을 포함한 타 지역 안보에도 악영향을 줄 수 있다고 지적했다. 그는 “중국이 영향력을 행사했을 때는 북한의 행동을 어느 정도 규제했지만 러시아는 북한이 무엇을 하든 신경 쓰지 않는다”면서 “앞으로 북한이 이란을 위해 무엇인가를 하려 할 경우 중동에도 위험한 상황이 올 수 있다”고 내다봤다.
2025 국제축구연맹(FIFA) 클럽 월드컵 8강전에서 ‘코리안 더비’가 성사될까. 파리 생제르맹(PSG)과 바이에른 뮌헨(독일)이 물러설 수 없는 한 판 대결을 펼치게 됐다.
이강인이 교체 출전한 PSG(프랑스)는 ‘슈퍼스타’ 리오넬 메시가 풀타임을 뛴 인터 마이애미(미국)에 4-0 대승을 거뒀고, 김민재가 결장한 뮌헨도 플라멩구(브라질)를 4-2로 물리치며 나란히 8강에 올랐다.
PSG와 뮌헨은 한국시간으로 오는 7월6일 오전 1시 미국 조지아주 애틀랜타의 메르세데스 벤츠 스타디움에서 8강 대결을 펼쳐 준결승 진출의 주인공을 결정한다.
PSG는 30일 미국 조지아주 애틀랜타의 메르세데스 벤츠 스타디움에서 열린 인터 마이애미와 2025 FIFA 클럽월드컵 16강에서 전반에만 4골을 몰아쳐 대승했다.

메시가 2023년 7월 인터 마이애미로 이적하기 직전 두 시즌 동안 활약했던 PSG와 격돌한 경기여서 두 팀의 대결은 ‘메시 더비’로 불렸다.
2024~2025 유럽축구연맹(UEFA) 챔피언스리그(UCL) 우승팀인 PSG는 인터 마이애미를 상대로 볼점유율에서 66.6%-33.4%로 앞서고, 슈팅 수에서도 19개(유효 슈팅 9개)와 8개(유효슈팅 3개)로 압도하며 대승을 거뒀다.
전반전 내내 슈팅이 없었던 메시는 후반에 두 차례 유효 슈팅을 기록했지만 득점에는 이르지 못하며 아쉬움 속에 16강 탈락의 고배를 마셨다.
PSG는 전반 6분 만에 비티냐의 프리킥 도움에 이은 주앙 네베스의 헤더 선제골로 골잔치를 예고했다. 네베스는 전반 39분 파비앙 루이스의 패스를 받아 골 지역 정면에서 오른발 슈팅으로 추가골을 터트리며 일찌감치 멀티골을 작성했다.
PSG는 전반 44분 페널티지역 오른쪽 측면에서 데지레 두에가 투입한 크로스가 인터 마이애미 수비수 토마스 아빌레스의 몸에 맞고 굴절돼 골대로 빨려 들어가는 자책골의 행운도 맛봤다. 이어 전반 추가시간 아슈라프 하키미의 쐐기골까지 터지며 전반을 4-0으로 마무리했다.
전반에만 4골을 허용한 인터 마이애미는 후반 18분 메시의 첫 번째 유효 슈팅으로 반격에 나섰다. 이에 맞서 PSG는 후반 25분 하키미를 빼고 벤치에서 대기하던 이강인을 투입하며 전술적인 변화를 줬다.
메시는 후반 35분 페널티지역 정면에서 시도한 헤더가 PSG 골키퍼 잔루이지 돈나룸마의 선방에 막힌 게 아쉬웠다. 이강인도 후반 추가시간 왼발 슈팅을 시도한 게 수비벽에 막히며 공격포인트 사냥에는 이르지 못했지만 19개의 패스에 모두 성공해 패스 성공률 100%를 기록했다.
플로리다주 마이애미 가든스의 하드록 스타디움에서 열린 또 다른 16강전에서는 뮌헨이 플라멩구를 상대로 ‘골잡이’ 해리 케인의 멀티골을 앞세워 4-2 승리를 따내고 8강에 올랐다. 김민재는 아킬레스건 부상의 여파로 교체 명단에만 이름을 올리며 조별리그를 합쳐 4경기 연속 결장했다.
전반 6분 만에 코너킥 상황에서 상대 자책골로 선제골을 맛본 뮌헨은 3분 뒤 케인의 왼발 중거리포 추가골로 달아났다. 반격에 나선 플라멩구는 전반 33분 제르손의 추격골로 따라붙었지만, 전반 41분 뮌헨의 레온 고레츠카에게 실점하며 추격의 동력을 잃었다.
전반을 3-1로 마친 뮌헨은 후반 10분 플라멩구에 페널티킥으로 실점하며 3-2로 쫓겼다. 그러나 위기의 순간, 케인의 발끝이 번쩍였다. 뮌헨은 후반 28분 케인이 요주아 키미히의 도움을 받아 페널티지역 정면에서 오른발 슈팅으로 쐐기골을 뽑아내 4-2 승리에 마침표를 찍고 8강행 티켓을 손에 쥐었다.
노바크 조코비치(38·세르비아)는 총 24개의 테니스 메이저대회 단식 우승 트로피를 갖고 있다. 남녀를 통틀어 메이저 최다 우승 기록에 1승만을 남겼다. 하지만 금방 손에 쥘 듯했던 그 기록 달성이 쉽지 않다. 조코비치의 마지막 메이저 타이틀은 2023년 US오픈에 멈춰 있다.
최근에는 투어 우승도 뜸해지면서 내리막이 분명하지만 조코비치의 의지는 꺾이지 않는다. 조코비치는 시즌 세 번째 메이저대회인 윔블던 개막을 이틀 앞둔 28일(현지시간) 기자들과 만나 “윔블던에서의 성적, 현재 내 몸 상태 등에 비춰볼 때 이번 윔블던은 (25번째 메이저 타이틀 획득을 위한) 가장 좋은 기회”라고 말했다. 그는 또 “이번 윔블던에서 정신적으로 더 강한 승부욕을 가지고 최고의 테니스를 펼치기 위해 노력하고 있다”고 덧붙였다.
조코비치는 2000년대 라파엘 나달(스페인), 로저 페더러(스위스)와 남자 테니스를 주름잡은 ‘빅3’였다. 페더러와 나달이 차례로 은퇴하면서 라이벌 구도가 깨졌지만, 조코비치는 30대에 들어서도 건재를 증명하며 수많은 트로피를 추가했다. 그런 조코비치도 세월을 피하지 못하는 모습이다.
그러나 윔블던에서 강한 면모를 보여준 조코비치는 자신감을 충전했다. 호주오픈(10회) 다음으로 많은 메이저 우승을 윔블던(7회)에서 일궜다. 이번 대회에서 8번째 우승을 이룬다면 통산 우승 횟수에서 페더러와 동률을 이룬다.
조코비치는 최근 6번의 메이저대회에서 우승을 양분한 세계랭킹 1위 얀니크 신네르(24·이탈리아)와 2위 카를로스 알카라스(22·스페인)라는 젊음의 벽을 넘어야 한다. 현재 세계랭킹 6위인 조코비치는 “어떤 의미에서는 사냥하는 것과 같다. 더 높은 기록과 많은 역사를 쓰기 위해 타이틀을 좇는다”면서 “메이저대회에서 우승하려는 목표는 변하지 않았다. 난 그대로다”라고 강조했다.
윔블던은 30일 영국 런던 윔블던의 올잉글랜드 클럽에서 개막한다. 알렉상드르 뮐러(프랑스)를 상대로 1회전을 치르는 조코비치는 계속 살아남으면 대진상 4강에서 신네르를, 결승에서 알카라스를 만날 가능성이 높다.