[올앳부동산]“내가 왜 빌라를 사가지고 이 고생을 하나”

2022년 하반기 전세사기 문제가 공론화된 이후 초토화된 빌라 등 비아파트 시장을 어떻게 살릴 수 있을까. 정부가 과도하게 풀어준 전세대출과 전세금 반환보증을 축소하고 주거의 한 축인 비아파트 시장을 떠받치는 임대인들에게 연착륙 방안을 제공해야 한다는 목소리가 나온다.
다가구·다세대·오피스텔 등 비아파트 임대인들은 정부가 ‘6·27 부동산 대출 규제’를 발표한 이후 더 긴장하고 있다. 전세자금 대출인 청년 버팀목 대출 한도가 2억원에서 1억5000만원으로 대폭 줄어들었기 때문이다. 전세 시장이 더 위축되면 기존에 체결한 계약에 대한 보증금 반환 압박이 커진다.
서울 광진구에 사는 A씨(59)는 다가구 주택 임대인이다. 세입자가 ‘에어컨에 물이 샌다’고 하면 달려가 살피고, LED등을 교체하고, 마당의 이끼를 닦으며 매일을 분주하게 보낸다. 그는 요즘 날마다 보증금을 못 돌려줘 범죄자가 되는 악몽을 꾼다고 했다.
A씨는 2015년 살던 아파트를 팔고 낡은 다가구 주택을 사들여 식구들과 직접 수리하며 임대업에 뛰어들었다. 남편이 직장생활을 접으면 빌라 관리로 노후 소득을 마련할 계획이었다.
“몸 써서 일하면서 열심히 살았다고 생각했는데…. 지금 완전히 ‘적폐’가 되어 버렸죠.” 13일 기자와 통화하면서 A씨는 한숨을 내쉬었다.
A씨가 임대업에 뛰어든 2015년 임대차 시장에선 전세 구하기가 ‘하늘의 별따기’였다. 기준금리가 1%대로 사상 최저 수준을 기록하던 때다. 공사 진행 중 전세를 선점하려는 예비 임차인들 문의가 끊이지 않았다.
당초 A씨는 원룸·투룸을 잘 수리해 월세로 내놓을 생각이었다. 하지만 월세는 좀처럼 인기가 없자 방을 하나둘 전세로 내놓게 됐다. “대로변의 큰 오피스텔처럼 번듯한 건물만 월세를 주는 분위기가 계속되더라고요.”
성실하게 관리하고 저렴하게 내놓아 ‘가성비 좋은 집’이란 평판을 얻었던 A씨 건물에 처음으로 ‘공실’이 생긴 것은 2023년 10월이었다. 2022년부터 수면 위로 떠오른 빌라 전세사기 여파였다. 한때 전세만 찾던 세입자들은 이제 전셋집에는 아예 들어오려 하지 않았다.
원룸 4개를 두고 반 년여를 속앓이하던 A씨는 지난해 주위 돈을 모두 끌어다가 이 방들을 월세로 돌렸다. 직장에 취업한 자녀들은 신용대출을 끌어와 보탰다. 그러고도 돌려줄 보증금이 모자라자 A씨 부부는 결국 자신들이 살던 집을 세놓고 창고로 쓰던 옥탑으로 이주했다.
‘전세의 월세화’가 빠르게 이뤄지는 동안 많은 임대인들이 A씨와 비슷한 일을 겪었다. 국토교통부 주택통계를 보면 올해 1~5월 전국에서 이뤄진 비아파트(다세대·다가구·오피스텔 등) 전월세 거래의 74.9%가 월세였다. 같은 기간 아파트의 월세 거래 비중(45.6%)을 크게 웃도는 수치다. 1~5월 기준 서울 비아파트의 월세 거래 비중도 2023년 64.4%에서 2024년 68.6%, 2025년 74%로 가파르게 커지고 있다.
임대인들은 빠른 월세화를 버틸 지원책이 필요하다고 말한다. 전세사기 이후 불신의 대상이 된 비아파트 임대차 시장을 정상화하기 위해 월세화와 정부의 보증 축소가 올바른 방향일 수 있지만 대비할 출구는 마련해줘야 한다는 것이다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “전세사기에 정부 책임도 큰 만큼 임대인들의 주장에 정부도 귀를 기울일 필요가 있다”고 말했다.
경실련은 정부가 무리하게 늘린 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험(반환보증)이 전세사기의 ‘토양’을 제공했다고 본다. 임차인 보호라는 제도 취지는 좋았으나 주택가에 맞먹는 정부 보증이 전세가를 밀어 올렸고, 아파트와 달리 시세 측정이 어려운 비아파트 주택에 피해가 집중됐다는 것이다.
경실련이 HUG 자료를 분석한 결과를 보면, 2013년부터 2024년까지 HUG 반환보증 가입액의 70%가 아파트에 집중됐다. 다세대·연립 주택의 가입액은 15% 수준에 불과하다. 하지만 보증금 미반환 사고가 발생해 HUG가 집주인 대신 세입자에게 돈을 갚아준 ‘대위변제’ 액수를 보면, 전체의 절반인 약 5조원이 다세대·연립에 쏠려 있다.
임대차 시장 정상화를 위해 이 보증을 대폭 축소해야 한다는 게 경실련 주장이다. 정부는 2017년부터 100%로 유지하던 HUG의 반환보증 담보인정비율을 전세사기 사태 이후인 2023년 5월 90%로 낮췄는데, 이를 더 낮춰 주택 가격의 60~70% 수준으로 해야 비아파트 전세가의 ‘거품’을 꺼뜨릴 수 있다는 것이다.
만기 때 새로운 세입자를 구해야 하는 임대인들에게 이런 변화는 큰 충격이 될 수 있다. A씨처럼 여러 개의 임대차 계약을 맺은 임대인은 한 건만 보증금 반환이 막혀도 ‘불량 임대인’으로 등록돼 계약이 줄줄이 막힐까봐 걱정한다.
그런데 임대인들조차 보증 축소에 무조건 반대하진 않는다. 비아파트 시장 회복을 위해 꼭 필요하다고 보기 때문이다. 강희창 한국임대인연합 회장은 “공공보증의 재정 건정성 확보와 보증 지속 가능성을 위해 원칙적으로 동의한다”면서도 “다만 보증금이 이 기준을 초과하는 기존 임대차 계약에 대해서는 월세 전환을 지원하는 정책금융 또는 전환대출 상품 도입이 꼭 필요하다”고 말했다.
‘무자본 갭투자’로 빌라를 사들인 ‘불량 임대인’이 시장에서 퇴출되는 것은 바람직한 일이다. 문제는 이들이 떠나도 빌라를 관리할 좋은 임대인이 필요하다는 점이다.
국토교통부가 5년마다 전국 표본 6만1000가구를 대상으로 실시하는 주거실태조사의 최근 결과(2023년)를 보면, 아파트에 거주하는 비율은 소득이 높을수록 확연히 높았다. 아파트 거주 비율이 고소득층은 76.8%, 중소득층은 57.4%, 저소득층은 33.7%였다. 저소득층은 3가구 중 2가구가 단독·연립·다세대 주택에 사는 셈이다.
전문가들은 아파트값 안정을 위해서라도 비아파트를 향한 냉소와 불신을 해소할 방안을 찾아야 한다고 말한다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “민간 임대의 신뢰 회복이 너무 어려운 상황이어서 비아파트는 공공이 장기 임대하는 방향으로 가는 게 맞다고 본다”고 말했다.
조정흔 경실련 토지주택위원장은 “기존 임대인들의 파산과 경매가 이어지면 임차인들에게도 좋지 않다”며 “선량한 임대인들까지 모두 시장에서 퇴출되면 결국 시장에는 고가의 월세만 남게 되는 것”이라고 말했다.
국민의힘의 혁신 논의가 인적 청산에 대한 내부 반발 속에 자중지란으로 빠져들고 있다. 윤희숙 혁신위원장은 13일 “탄핵의 바닷속으로 당을 누르는 분들이 인적쇄신 0순위”라며 지난 9일 취임 후 처음으로 인적쇄신 대상을 언급했다. 당 지도부에서 “특정 계파를 몰아내는 식의 접근은 필패”라며 인적쇄신을 후순위로 두는 목소리가 나오는 등 잡음은 계속됐다.
윤 위원장은 이날 여의도 당사에서 연 기자간담회에서 “당이 여기까지 오기까지 많은 잘못을 하신 분들이 개별적으로 사과해야 한다”면서 이같이 말했다.
윤 위원장은 “당이 새로워지겠다는 걸 가로막고 더 아무것도 할 필요 없다고 얘기하시는 분들은 전광훈 목사가 광장에서 던져주는 표에 기대서 정치하겠다는 것”이라며 “이런 분들은 당을 떠나야 한다”고도 덧붙였다.
이런 발언은 친윤석열(친윤)계 등 당 주류를 겨냥한 것으로 풀이된다. 지난 10일 인적쇄신을 시사한 1차 혁신안이 나오자 “혁신이라는 이름 아래 끝없는 갈등과 분열만 되풀이”(나경원 의원), “서로 남 탓하며 내부 총질”(장동혁 의원)이라는 반발이 나왔다.
송언석 국민의힘 비상대책위원장 겸 원내대표도 이날 KBS <일요진단 라이브> 인터뷰에서 “인적 청산을 먼저 얘기했는데 일의 순서가 거꾸로 된 듯하다”며 인적쇄신에 거리를 뒀다. 그는 “백서를 통해 대선 과정에서 있었던 일을 정리하다 보면 잘잘못이 정해지니 거기에 따라 책임을 묻는 게 순서”라며 “혁신을 특정 계파를 몰아내는 식으로 접근하면 당연히 필패”라고 말했다.
당 지지율이 10%대로 떨어진 여론조사 결과가 연이어 나오며 당 안팎의 위기감은 커지고 있다. 국민의힘 의원들에 대한 특별검사의 수사가 본격화하고 여당이 내란특별법을 발의하는 등 외부의 법적·정치적 압박도 거세지는 상황이다.
이재명 정부 각 장관 후보자에 대한 국회 인사청문회가 오는 14일부터 본격적으로 시작되지만 제1야당의 존재감을 보여주지 못하고 있다는 평가도 나온다. 당 분위기를 두고 “의욕이 없는 상태”라는 우려도 제기된 상태다.
홍준표 전 대구시장은 이날 페이스북에 “지지율 10%대로 폭락한 지금도 아직 기득권에 얽매여서 정답은 아니지만 모처럼 내놓은 혁신안마저 갑론을박하고 있으니 아직도 정신들 못 차렸나 보다”라고 적었다.
현 상황을 타개하려면 고강도 쇄신이 불가피하다는 목소리도 나온다. 수도권 지역구의 한 의원은 이날 통화에서 “우리 당이 윤 전 대통령을 배출한 원죄가 있다”며 “살을 도려내는 아픔을 어느 정도 감내해야 한다”고 말했다.
한성숙 중소벤처기업부 장관 내정자는 대기업인 네이버 대표 출신으로서 중기부 장관으로 내정된 것과 관련해 “중기부는 해보고 싶었던 영역”이라고 말했다.
한 내정자는 15일 국회 산업통상자원중소벤처기업위원회에서 열린 인사청문회에서 산업통상자원부가 아닌 중기부 장관에 내정된 이유를 묻는 질문에 “사실 중기부가 아니었으면 (장관 제안 수락을) 안했을 것”이라며 이같이 말했다.
국민의힘 이종배 의원은 이날 ‘장관 내정자 연락은 누구에게 가장 먼저 받았느냐’ ‘장관이 하고 싶은 이유가 무엇인가’ 등을 질문했다. 특히 각종 편법증여 의혹과 농지법 위반 등의 문제를 거론하며 한 내정자에게 “사퇴할 생각이 없느냐”고도 물었다.
그러나 한 내정자는 “그것은 임명권자의 권한”이라며 사실상 사퇴할 의사가 없음을 분명히 했다.
그러면서 중기부 장관으로서 꼭 하고 싶은 정책으로 “소상공인과 중소기업 디지털 전환은 진심으로 돕고 싶다”며 “유럽에서 보니 소프트파워, K컬쳐가 엄청나게 확산돼 있다. 이를 AI(인공지능)과 결합한 ‘버티컬 AI’산업은 중기 지원 차원에서 해야 한다”고 말했다.
한 내정자는 모친의 농지 내 무허가 건축물 의혹과 관련해서는 “(해당 건물은) 저희가 지은 게 아니다”며 “해당 건물을 지은 분과 아버지가 계속 논쟁을 해왔다”고 말했다. 이어 “아버지가 양주시청에 넣은 진정서도 있고 관련 내용도 상속받은 이후에 알게 됐다”며 “변호사 선임 후 관련 부분에 대한 법적 조치를 하고 있다”고 밝혔다.
해당 의혹은 한 내정자 모친 소유의 경기 양주 소재 농지에 무허가 건축물이 있다는 내용이다.
앤서니 앨버니지 호주 총리가 12일부터 6일간의 중국 순방에 나섰다. 도널드 트럼프 미국 대통령의 고율 관세 예고로 전 세계가 긴장하는 가운데 안보는 미국에, 경제는 중국에 의존해온 호주의 총리가 다시 베이징을 찾은 배경에 이목이 쏠린다.
앨버니지 총리는 13일(현지시간) 엑스에 “상하이에서 따뜻하게 맞아준 천지닝 상하이 당서기에게 감사한다”며 천 서기와 함께 찍은 사진을 올렸다. 그는 “호주와 중국의 관계는 우리의 경제와 안보에 매우 중요하다”며 “상하이를 거점으로 활동하는 많은 호주·중국 기업들과의 교류를 기대한다”고 밝혔다.
총리실에 따르면 앨버니지 총리는 이번 방중 기간 상하이, 청두, 베이징을 차례로 방문하며 시진핑 국가주석, 리창 국무총리, 자오러지 전국인민대표대회 상무위원장과 회담할 예정이다. 총리실은 이번 방중에서 글로벌 및 지역 현안뿐 아니라 무역과 관광을 포함한 양국 협력 방안도 폭넓게 논의할 것이라고 밝혔다.
이번 방문은 민감한 시점에 이뤄졌다. 호주 ABC방송은 “예측 불가능한 트럼프 대통령의 ‘미국 우선주의’가 재등장한 가운데 중국은 호주에 필수적인 경제 파트너이자 전략적 위협이라는 이중적 존재”라고 했다. 중국은 호주의 최대 교역국으로, 양국 교역은 호주 전체 무역의 약 3분의 1을 차지한다. 앨버니지 총리는 출국 전 “중국과의 관계는 곧 호주의 일자리”라며 “아주 단순한 공식”이라고 말했다. 집권 노동당 정부는 재선 이후 일자리 창출과 제조업 부활을 핵심 국정 과제로 내세우고 있다.
하지만 외교·안보 환경은 복잡하다. 전문가들은 이번 방중이 호주와 중국 관계 안정화의 신호이긴 하지만 미국과의 거리 조율이 쉽지 않다고 분석한다. 제임스 로런스슨 시드니공대 호주중국관계연구소장은 BBC와의 인터뷰에서 “앨버니지 총리의 방중을 미국은 반기지 않을 것”이라면서도 “호주 국내에서는 외교적 균형을 시도하는 총리에 대해 긍정적 평가가 있다”고 전했다. 그는 “미국이 호주의 국익에 반하는 방향으로 나아갈 경우, 이에 무조건 저자세로 대응하는 지도자는 국내에서 역풍을 맞을 것”이라고 덧붙였다.
이번 방중은 미국이 오커스(AUKUS, 미·영·호 안보동맹)를 재검토하고, 일본·호주 측에 ‘대만 유사시 구체적 역할’을 요구했다는 보도가 나온 직후 이뤄졌다. 호주 정부 관계자들에 따르면 이번 방문의 핵심 목표는 “호주의 안보 및 경제적 이익 증진”이다. 대표단 구성에서도 이 같은 의도가 드러난다. 세계적 철광석 업체들인 BHP, 포테스큐, 리오틴토와 호주 최대 철강기업 블루스코프 스틸, 맥쿼리 은행 등의 경영진도 동행하며 뉴사우스웨일스대(UNSW), 모나시대 같은 대학 관계자도 참여하는 것으로 알려졌다. 이들은 베이징에서 중국 측 인사들과 교육·금융·청정에너지 분야 협력을 논의할 예정이다.
이런 상황에서 이뤄진 이번 방중은 안보보다 경제 협력에 방점이 찍힐 것으로 보인다. 브라이스 웨이크필드 호주국제문제연구소장은 BBC에 “현 정부는 과거처럼 갈등 중심 외교가 아니라 절제되고 성숙한 접근을 추구하고 있다”고 말했다.
군사·기술 분야에서는 여전히 불신이 존재하는 것도 이런 배경 중 하나다. 로위연구소의 리처드 맥그레거 선임연구원은 ABC에 “중국산 인공지능(AI)을 호주 시스템에 통합할 가능성은 없다”며 “중국은 호주의 신뢰 가능한 안보 파트너가 아니다. 기술 협력에도 분명한 한계가 있다”고 말했다.
중국 관영매체는 호주 총리의 방중을 계기로 양국 관계 발전에 대한 기대를 드러내고 있다. 환구시보는 12일 “중·호 양국은 지난 3년간 공동 노력으로 관계의 안정화와 개선, 전면적인 회복이라는 더 큰 목표를 달성했다”고 평가했다. 또 “앨버니지 총리가 재선 직후 다시 중국을 찾은 것은 전략적 소통과 안정적 관계 발전을 중시한다는 태도를 분명히 보여준다”며 “양국 관계가 어떤 파고도 넘어설 수 있는 ‘새로운 돛’을 펼치길 기대한다”고 했다.

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